建設保障性租賃住房(fáng),錢(qián)從哪兒來(lái)? 國辦發文明(míng)确

從土地、财稅、金融方面明(míng)确系列政策——保障性租賃住房(fáng)将獲長期資金支持

　　近日，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房(fáng)的意見》（以下簡稱《意見》），明(míng)确保障性租賃住房(fáng)基礎制(zhì)度和(hé)支持政策，提出要由政府給予土地、财稅、金融等政策支持，要充分發揮市場(chǎng)機制(zhì)作(zuò)用，引導多(duō)主體(tǐ)投資、多(duō)渠道(dào)供給。财稅、金融政策事關為(wèi)發展保障性租賃住房(fáng)解決“錢(qián)從哪裏來(lái)”的問題，《意見》為(wèi)此明(míng)确了一系列“真金白銀”的支持保障舉措。

　　财稅政策有(yǒu)力支撐

　　“住房(fáng)問題是關乎民生(shēng)福祉的大(dà)事，必須加大(dà)城市困難群衆住房(fáng)保障工作(zuò)力度。”北京國家(jiā)會(huì)計(jì)學院财稅政策與應用研究所所長李旭紅表示，《意見》在土地、财稅、金融等政策方面給予保障性租賃住房(fáng)大(dà)力支持，助力改善我國住房(fáng)租賃市場(chǎng)供需結構，推動保障性租賃住房(fáng)行(xíng)業健康發展，解決城市住房(fáng)問題，尤其是新市民、青年人(rén)等群體(tǐ)的住房(fáng)困難問題。

　　在财稅支持政策上(shàng)，《意見》明(míng)确，給予中央補助資金支持，中央通(tōng)過現有(yǒu)經費渠道(dào)，對符合規定的保障性租賃住房(fáng)建設任務予以補助。

　　“在各地财力不均、任務目标不同的情況下，中央提出的發展保障性租賃住房(fáng)目标，有(yǒu)對應的中央财力來(lái)支撐。相對而言，大(dà)城市保障性租賃住房(fáng)需求更大(dà)，同時(shí)當地财力也相對穩健，地方和(hé)中央基本會(huì)共同負擔。中小(xiǎo)城市的數(shù)量需求小(xiǎo)一些(xiē)，但(dàn)中央支持占整體(tǐ)财力投入比重會(huì)更大(dà)。”中國社科院财經戰略研究院财政研究室主任何代欣說。

　　何代欣認為(wèi)，除了保障供給側的建設資金，在運行(xíng)到需求端時(shí)，稅費減免是決定保障性租賃住房(fáng)吸引力的關鍵“一公裏”，“因為(wèi)涉及非居住類房(fáng)屋和(hé)土地使用，所以對相關的增值稅和(hé)房(fáng)産稅，需要新的優惠政策”。

　　對此，《意見》規定，降低(dī)稅費負擔，綜合利用稅費手段，加大(dà)對發展保障性租賃住房(fáng)的支持力度。利用非居住存量土地和(hé)非居住存量房(fáng)屋建設保障性租賃住房(fáng)，取得(de)保障性租賃住房(fáng)項目認定書(shū)後，比照适用住房(fáng)租賃增值稅、房(fáng)産稅等稅收優惠政策。

　　6月18日，國務院常務會(huì)議已明(míng)确，從10月1日起，住房(fáng)租賃企業向個(gè)人(rén)出租住房(fáng)适用簡易計(jì)稅方法，按照5％征收率減按1.5％繳納增值稅；對企事業單位等向個(gè)人(rén)、專業化規模化住房(fáng)租賃企業出租住房(fáng)，減按4％稅率征收房(fáng)産稅。

　　“這意味着，住房(fáng)租賃企業向個(gè)人(rén)出租住房(fáng)将享受與個(gè)體(tǐ)工商戶出租住房(fáng)同樣的稅收優惠，體(tǐ)現了在稅收政策上(shàng)對住房(fáng)租賃行(xíng)業的大(dà)力支持。”李旭紅認為(wèi)，稅負成本下降将有(yǒu)利于充分調動市場(chǎng)主體(tǐ)參與保障性租賃住房(fáng)建設的積極性，從而增加保障性住房(fáng)供給，盤活存量住房(fáng)，改善住房(fáng)供應結構，緩解住房(fáng)租賃市場(chǎng)的供需矛盾和(hé)錯配問題。

　　《意見》還(hái)明(míng)确，對保障性租賃住房(fáng)項目免收城市基礎設施配套費。“這對一些(xiē)閑置土地、房(fáng)屋轉換為(wèi)保障性租賃住房(fáng)提供了經濟激勵政策。”何代欣說。

　　長期貸款持續“輸血”

　　對于保障性租賃住房(fáng)的自持主體(tǐ)來(lái)說，《意見》明(míng)确提出，支持銀行(xíng)業金融機構以市場(chǎng)化方式向其提供長期貸款。對于住房(fáng)租賃企業來(lái)說，《意見》則要求，金融機構應按照依法合規、風險可(kě)控、商業可(kě)持續原則，向改建、改造存量房(fáng)屋形成非自有(yǒu)産權保障性租賃住房(fáng)的住房(fáng)租賃企業提供貸款。

　　對此，目前我國銀行(xíng)業金融機構相關領域已有(yǒu)所探索。例如，中國工商銀行(xíng)此前已開(kāi)辦“公共租賃住房(fáng)”貸款産品，截至目前累計(jì)發放公租房(fáng)建設貸款150多(duō)億元。此外，該行(xíng)還(hái)已推出“商業性租賃住房(fáng)”專項金融産品，重點支持住房(fáng)租賃市場(chǎng)需求較為(wèi)旺盛城市的新建租賃住房(fáng)項目。

　　“《意見》将進一步激活各類市場(chǎng)主體(tǐ)參與租賃住房(fáng)建設運營的積極性，促進專業住房(fáng)租賃企業更加規範化、規模化發展。”中國工商銀行(xíng)信貸與投資管理(lǐ)部相關負責人(rén)說，接下來(lái)工行(xíng)将加快創新，積極支持保障性租賃住房(fáng)建設運營的各類融資需求，進一步完善租賃住房(fáng)貸款的産品體(tǐ)系，提供全産品的綜合化金融服務。“比如，工銀瑞信投資已于2019年成功發行(xíng)全國首單省級人(rén)才公寓類REITs産品，即不動産投資信托基金，為(wèi)金融支持租賃住房(fáng)建設進行(xíng)了創新和(hé)探索。”上(shàng)述負責人(rén)說。

　　“除了商業性金融，加大(dà)對保障性租賃住房(fáng)建設運營的信貸支持還(hái)要充分發揮政策性金融的優勢。”招聯金融首席研究員、複旦大(dà)學金融研究院兼職研究員董希淼說。一方面，商業銀行(xíng)應堅持商業可(kě)持續原則，針對保障性租賃住房(fáng)自持主體(tǐ)、住房(fáng)租賃企業開(kāi)發中長期貸款産品，支持保障性租賃住房(fáng)開(kāi)發建設和(hé)存量住房(fáng)改造；同時(shí)，可(kě)在項目運營、後期推出等流程中，為(wèi)相關主體(tǐ)等提供租金收付、資金融通(tōng)、财富管理(lǐ)等一體(tǐ)化金融服務。另一方面，開(kāi)發性、政策性銀行(xíng)應針對相關主體(tǐ)的信貸需求，以優惠利率為(wèi)保障性租賃住房(fáng)開(kāi)發建設提供長期貸款。

　　值得(de)注意的是，在目前房(fáng)地産貸款集中度管理(lǐ)制(zhì)度中，住房(fáng)租賃有(yǒu)關貸款暫不納入房(fáng)地産貸款占比計(jì)算(suàn)。董希淼認為(wèi)，這有(yǒu)助于在堅持“房(fáng)住不炒”的同時(shí)，做(zuò)到“有(yǒu)保有(yǒu)壓”，推動住房(fáng)租賃市場(chǎng)進一步發展。

　　“下一步，應将這一政策紅利落到實處，并在信貸額度、利率等方面采取進一步的差别化措施，鼓勵金融機構創新産品和(hé)服務，加大(dà)對保障房(fáng)開(kāi)發與運營的支持。”董希淼說，但(dàn)同時(shí)應強化對資金用途、流向的監控，防範房(fáng)産中介機構、運營機構違規利用住房(fáng)租賃信貸産品牟利。

　　光大(dà)銀行(xíng)金融市場(chǎng)部分析師(shī)周茂華也認為(wèi)：“确保保障房(fáng)建設運營資金‘專款專用’‘用在刀刃上(shàng)’需要一系列配套措施保障，包括加大(dà)相關主體(tǐ)的失信與違規成本，加強信貸資金貸前、貸中和(hé)貸後管理(lǐ)，建立專項資金賬戶，加強信息披露與審計(jì)監督等。”

　　債券險資共同發力

　　為(wèi)保障性租賃住房(fáng)拓寬長期資金來(lái)源，支持銀行(xíng)和(hé)企業等通(tōng)過發債融資也是此次《意見》的亮點之一。《意見》明(míng)确，支持銀行(xíng)業金融機構發行(xíng)金融債券，募集資金用于保障性租賃住房(fáng)貸款投放。

　　對此，周茂華表示，支持銀行(xíng)業金融機構發行(xíng)金融債券用于發放保障性租賃住房(fáng)貸款，有(yǒu)助于緩解保障房(fáng)建設資金壓力，拓寬中長期資金來(lái)源。

　　目前，信貸資金在各類融資渠道(dào)中仍然占據“大(dà)頭”，對銀行(xíng)來(lái)說，支持保障房(fáng)建設，同樣需要“有(yǒu)錢(qián)可(kě)貸”，而支持銀行(xíng)發行(xíng)金融債有(yǒu)助于緩解銀行(xíng)可(kě)貸資金不足的矛盾。周茂華認為(wèi)，一方面，發行(xíng)金融債資金規模較大(dà)、期限相對靈活、負債來(lái)源穩定，有(yǒu)助于優化銀行(xíng)負債結構；另一方面，銀行(xíng)通(tōng)過發行(xíng)金融債可(kě)以較好匹配期限相對長的租賃住房(fáng)建設資金需求，使得(de)銀行(xíng)的資産結構更加多(duō)元。

　　同時(shí)，《意見》還(hái)明(míng)确，支持企業發行(xíng)企業債、公司債、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用于保障房(fáng)建設運營。

　　周茂華表示，支持滿足條件的相關企業發債，既拓寬其融資渠道(dào)，又提升融資效率，還(hái)能夠在一定程度上(shàng)降低(dī)企業融資成本，促進保障性租賃住房(fáng)建設運營企業加快發展。

　　此次《意見》還(hái)提出支持商業保險資金按照市場(chǎng)化原則參與保障房(fáng)建設，也為(wèi)保障房(fáng)建設企業開(kāi)拓了長期、穩定的資金來(lái)源。

　　“加快發展保障房(fáng)，是供給側結構性改革的重要內(nèi)容之一。還(hái)應梳理(lǐ)現有(yǒu)各類支持租賃住房(fáng)政策，做(zuò)好政策銜接，強化部門(mén)協作(zuò)。通(tōng)過‘補人(rén)頭’和(hé)‘補磚頭’并舉，彌補市場(chǎng)缺位，兜底城市住房(fáng)保障問題。”何代欣說。(經濟日報-中國經濟網記者 曾金華 陳果靜 郭子源）

　　轉自：經濟日報